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Propiedades o inversiones en Bolsa: la guía definitiva para determinar qué conviene

Al momento de comprar una propiedad, es necesario tener en cuenta los costos entre impuestos, comisiones y otros elementos, y el éxito dependerá de si el barrio se desarrolla. En el caso de los activos financieros, depende más de condiciones externas sean por papeles públicos o privados.

Por Franco Di Nicola, 04 de junio 2023

Una de las consultas que suelen hacer los alumnos en Academia Bursátil Argentina es la típica rivalidad entre propiedades o invertir en la Bolsa. En esta nota, intentaremos brindarle al lector las herramientas necesarias para evaluar correctamente su decisión de inversión.

Costos: el eje inicial de la transacción

En primer lugar, vamos a hablar de costos de transacción. Por un lado, en el caso de las propiedades, tengo un costo que puede llegar a ser el 10% del valor total del inmueble. Para dar un panorama de la compra de una propiedad en CABA, tenemos que considerar lo siguiente:

  • Impuesto de sellos: 1,8%

  • Honorarios profesionales del escribano: 2% + IVA

  • Comisión inmobiliaria: 4% + IVA

  • Tasa de inscripción: 0.2%

Esto sin contemplar alguna reforma o mejora que queramos realizar sobre la propiedad en cuestión.

¿Y con los activos financieros?

En estos casos, vemos que los costos transaccionales son muchísimos más bajos. Las comisiones por operar en el mercado bursátil rondan el 0.5% sobre el valor operado. Tomando como ejemplo una compra de una propiedad de US$100.000 versus la compra de una cartera de activos financieros por US$100.000 el costo de adquirir el inmueble rondaría los US$8000 aproximadamente, mientras que con la cartera de inversión el costo se estima en solamente US$500.

Atención a uno de los principios fundamentales de las inversiones: la diversificación

Supongamos que tenemos un capital de US$80.000 y decidimos adquirir un terreno en un barrio cerrado con una proyección de mejora a futuro. El éxito de mi inversión dependerá de que el barrio se desarrolle, más inversores compren terrenos y construyan sus casas para que de esta forma mi inversión se revalorice en el tiempo y yo poder vender el terreno.


¿Qué ocurre si eso no pasa? Mi inversión se verá gravemente afectada, no solo no voy a poder vender el terreno a un precio superior, sino que, por el contrario, lo voy a tener que vender a un precio inferior en el mejor de los casos.


¿Cómo puedo evitar esto? La respuesta está en la diversificación, tener varios activos que no estén correlacionados entre sí. En nuestro ejemplo de compra de lote en un barrio cerrado, la solución es comprar un lote en un barrio de zona sur, otro en zona norte y otro en el interior del país. Lamentablemente, no puedo comprar “fracciones” de lotes, por lo que mi inversión en esta oportunidad se va a ver concentrada en un solo lugar, lo que acompaña un riesgo considerable.

En el caso de los activos financieros, se pueden obtener carteras diversificadas con un bajo costo y de una manera muy práctica. Por ejemplo, el inversor puede adquirir el SPY, un fondo de inversión que emula la evolución del índice SP500, un índice compuesto por las 500 empresas más grandes de EE.UU. Es decir, con una inversión voy a estar diversificado en más de 500 empresas.


Liquidez: otra característica a evaluar

Siguiendo el ejemplo anterior, vemos que otra característica importante de las inversiones es la liquidez, es decir la facilidad que tiene una inversión de volverse efectivo (cash) en cualquier momento.

Siempre que nuestras operaciones financieras sean de empresas reconocidas y con un buen volumen operativo en el mercado, no voy a tener ningún inconveniente en vender mi posición y hacerla efectivo, también con un costo bajo del 0.5%. Por otro lado, las inversiones inmobiliarias se caracterizan por tener una liquidez baja, es decir se me hace difícil vender una propiedad con relativa rapidez (minutos) como es el caso de los activos financieros.


Rendimientos: alternativas para todos los gustos

Llegando al último punto de esta nota, el rendimiento es una de las cuestiones más controversiales a evaluar cuando uno compara estas dos inversiones.

Por un lado, cuando compro una propiedad, tengo que considerar no solamente el precio de compra y el precio de venta para calcular mi rendimiento, sino también los costos directos e indirectos de mi operación. Por ejemplo, en el caso de un terreno en un barrio privado, las expensas, ya sean ordinarias o extraordinarias.


Tomemos como ejemplo la compra de un departamento en el barrio de caballito, en el caso de que se decida realizar un arreglo estructural, yo voy a tener que pagar ese arreglo, ya que, al ser extraordinario, corresponde que lo abone el propietario de la unidad. Ese arreglo que puede ser único lo voy a tener que restar de mi rentabilidad.


En el caso de los activos financieros, las externalidades que puedo tener son más limitadas y están encuadradas en un proceso de restructuración de deuda (en el caso de que sean productos de renta fija) o en la baja en la cotización del activo (en el caso de que estemos hablando de acciones).


Por último, como rendimiento base o requerido, el inversor tiene siempre que considerar cuánto esta rindiendo el bono del tesoro de EE.UU. ¿Por qué? Bueno, dado que el bono de EE.UU. es el bono considerado libre de riesgo, cualquier inversión que conlleve riesgo y tenga como rentabilidad una tasa inferior a esa (en la actualidad un 5.23% a 1 año), no tiene sentido al estar comprando un activo con riesgo, cuando puedo obtener la misma rentabilidad o incluso superior con un activo sin riesgo.


Cerremos la nota con un ejemplo: si mi inversión en un departamento me va a dar una rentabilidad del 4.5% en USD en un año, teniendo en cuenta tanto el incremento del valor de la propiedad como también el alquiler y descontando todos los costos asociados (ejemplo: expensas extraordinarias), no tiene sentido realizar esa inversión, dado que comprando un bono del tesoro a un año y con un riesgo bastante bajo obtengo una rentabilidad del 5.23%.



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